Révision des loyers, rappel de charges: ce qui permis ou pas!
La majorité des baux prévoient une clause annuelle de révision des loyers indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Depuis le 27 mars 2014, le propriétaire (ou bailleur) ne dispose que d'un an (au lieu de cinq auparavant), à compter de la date prévue pour la révision, pour en demander l’application à son locataire. Sans possibilité de rétroactivité. Une fois l'année écoulée, la révision n'est plus possible. Cette mesure évite que des propriétaires répercutent tardivement des indexations cumulées sur plusieurs années (notamment en fin du bail).
Par exemple: un bail prévoit une révision de loyer chaque 1er janvier. Imaginons qu’en 2015, le propriétaire demande son application au 1er mars, il ne pourra pas exiger un rappel de loyer pour janvier et février. Et s’il laisse l’année 2015 s’écouler sans demander la hausse prévue, la révision ne sera plus possible pour cette année-là.
Bon à savoir:
La révision du loyer en cours de bail ne peut jamais excéder l’indice IRL. Celui-ci se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Si votre bailleur exige une révision supérieure à ce montant, vous pouvez la contester: une lettre type
Régularisation des charges locatives
Certaines charges payées par le bailleur sont récupérables auprès du locataire, par exemple le chauffage collectif. Ces charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année concernée.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il lui demande un complément. Il peut arriver que le bailleur tarde à exiger ce rappel de charges. La somme due par le locataire peut alors s’alourdir sensiblement.
Désormais, la loi du 24 mars 2014 prévoit que si la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité (par exemple au-delà du 31 décembre 2015, pour la régularisation de l’année 2014), le locataire peut demander un paiement étalé sur 12 mois de son arriéré. Pour ce faire vous pouvez utiliser cette lettre type.
Précisons également que la loi du 27 mars 2014 a réduit de cinq à trois ans le délai de prescription pour récupérer un arriéré de charges impayées.
Par exemple, une dette de charges locatives datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017. Pour les arriérés antérieurs au 27 mars 2014, la prescription reste fixée à 5 ans. Par exemple: en mars 2015, un bailleur peut remonter jusqu'en mars 2010 pour récupérer une dette née avant le 27 mars 2014.
Attention: au-delà du 27 mars 2017, tous les arriérés de loyer et/ ou de charges nés avant le 27 mars 2014 et qui n'ont pas été réclamés sont perdus. Pour en savoir plus: service-public.fr
Bon à savoir: Dans une colocation ou location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, les charges locatives n'ont pas à être régularisées si elles sont déterminées dans le contrat de bail sous la forme d'un forfait. A lire: Colocation, une nouvelle donne pour le baileur
Lettre type
Attention : Lettre recommandée avec accusé de réception
| Madame, Monsieur, Vous m'avez fait parvenir une régularisation de charges pour les années (indiquer les années concernées), qui fait apparaître que je vous devrais encore (indiquer ici la somme). Cette régularisation n’ayant pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, je sollicite de vous régler cette somme par 1/12e comme me l’autorise, dans ce cas, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014. Veuillez agréer Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations respectueuses.
Signature |
• Avant d'envoyer votre courrier, pensez à :
| • | indiquer vos nom, prénom, adresse, téléphone ainsi que toutes les références permettant d'identifier votre dossier ; |
| • | le dater et le signer ; |
| • | garder un double de votre lettre ; |
| • | envoyer les copies des pièces justificatives à l'appui de votre demande (il faut garder précieusement les originaux) ; |
| • | Une fois votre lettre envoyée, pensez à : - garder le justificatif de votre envoi recommandé ainsi que l'avis de réception une fois que vous l'aurez reçu. - Refaire le point en l'absence de réponse dans les 15 jours pour envisager de nouvelles poursuites. |
Texte de référence : Code civil
Dernière mise à jour : septembre 2014
Article 23 (extrait).
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Article 7-1
Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.