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Residence l'Amerique Palavas les Flots

La voix du copropriétaire

Rédigé par Bil

Dans le contexte actuel de réduction des droits du copropriétaire sur son bien et d’augmentation des obligations qui lui sont imposées, le copropriétaire ne doit pas négliger les possibilités qui lui sont offertes de faire entendre sa voix pour faire valoir ses droits et parfois aussi de remédier à la carence du syndic.

Par Catherine Blanc-Tardy, Syndec (Syndicat de Défense des propriétaires et copropriétaires - Marseille)

Il est utile de rappeler le pouvoir mais aussi le formalisme, parfois ignoré ou mal connu, qui permettent au copropriétaire de solliciter l’inscription à l’ordre du jour des questions qu’il souhaite voir évoquer en assemblée générale. Cette faculté est décrite dans l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce même article prévoit, dans son alinéa 3, de mentionner cette opportunité et la forme prescrite de la demande dans les notifications réalisées par le syndic « à l’occasion de chaque appel de fonds ». La demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être réceptionnée et exécutée par le syndic.

La demande d’inscription à l’ordre du jour.- La demande peut être formée par un ou plusieurs copropriétaires ou par un indivisaire. La demande doit être formée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans la rédaction actuelle, aucun délai n’est explicitement imposé. Le texte réserve, toutefois, le cas où les questions notifiées ne peuvent être inscrites à l’assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic. Ce dernier devant respecter un délai de 21 jours avant la date de la réunion (décret, art. 9). Une demande n’est donc plus recevable à un moment où la convocation est lancée, ou même lorsqu’elle ne peut plus être modifiée. Ces circonstances de fait sont soumises à l’appréciation de l’autorité qui reçoit la demande et convoque l’assemblée, c’est-à-dire le syndic, qui n’a pas toujours intérêt à faire diligence pour cette inscription, en particulier lorsque la résolution sollicitée porte sur l’élection d’un nouveau syndic.
Il ne peut cependant, selon la jurisprudence, être reproché au syndic une précipitation anormale pour avoir adressé les convocations cinq semaines avant la date prévue pour l’assemblée ce qui représentait en fait 29 jours ouvrables. En conséquence, le syndic ne peut se voir imposer par la voie judicaire d’inscrire une question “complémentaire” d’un copropriétaire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Le demande doit ainsi aujourd’hui être formulée à tout moment mais suffisamment à l’avance pour que les courriers ne se croisent pas.
Elle doit contenir pour être efficace un ordre du jour précis comprenant un projet de résolution lorsque cette notification est requise à peine de nullité en application de l’article 11-I-7° et 8 du décret du 17 mars 67. Les sujets qui requièrent ce formalisme sont ceux des articles 14-1 et 14-2 de la loi sur la fixation par l’assemblée du montant et de la date d’exigibilité des provisions ; ceux de l’article 24 portant sur les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ; ceux de l’article 25 concernant des travaux, délégations de pouvoirs, désignation et révocations du syndic et des membres du conseil syndical puis aussi ceux des articles 26, 30, 35, 39. Si cette obligation n’est pas respectée, le syndic est fondé à refuser l’inscription de la question à l’ordre du jour.

L’inscription à l’ordre du jour par le syndic.- Le syndic doit remplir une simple mission de transmission. Il n’est pas juge de l’intérêt des questions ajoutées. Il ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation de l’opportunité de l’inscription à l’ordre du jour d’une question formulée par un copropriétaire.
Dans certains cas, il a la possibilité « d’invoquer un motif légitime pouvant justifier le refus d’accueillir la demande ». Le refus peut être apprécié comme non valable. Le syndic pourrait refuser, sous sa responsabilité, l’inscription d’une question manifestement inopportune. Mais, le syndic agit prudemment en inscrivant à l’ordre du jour, à la demande d’un copropriétaire, des questions peu claires, imprécises et accompagnées de commentaires personnels. Dans ce cas cependant, l’assemblée pourra refuser de statuer sur de tels points. Il n’appartient pas au syndic de suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances affectant les demandes d’inscription de questions supplémentaires à l’ordre du jour. Sa responsabilité ne paraît pas pouvoir être engagée au motif qu’il n’aurait pas informé le copropriétaire sur l’irrecevabilité de sa demande en l’état.
Si les questions notifiées ne peuvent pas être inscrites à l’ordre du jour de la plus proche assemblée, elles le sont à l’assemblée suivante.
Le refus d’inscrire une question, sur demande régulière et recevable d’un copropriétaire, pourrait dans certains cas justifier l’intervention du juge des référés, notamment si cette question était connexe de celles qui ont été portées à l’ordre du jour ; le président du tribunal de grande instance devrait pouvoir compléter l’ordre du jour, au besoin, en ordonnant que la réunion soit différée. Les juges qui n’y sont guère favorables, semblent se refuser à imposer au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour.  
Seul le copropriétaire qui a demandé l’inscription à l’ordre du jour peut se prévaloir du refus du syndic pour contester les décisions votées.
L’ordre du jour ne s’impose pas, en fait, à la majorité. Cette dernière peut prendre la décision de ne pas statuer sur une question ; la responsablité du syndicat pourrait être engagée si l’absence de décision occasionnait un préjudice à un copropriétaire.
Les frais relatifs à l’ordre du jour « complémentaire » constituent des charges communes générales de copropriété à repartir entre tous les copropriétaires.

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